房子怎么留给孩子：遗嘱、赠与、加名、信托和保险（BC 省）

一、先分清：加拿大「没有遗产税」是什么意思

加拿大没有一项专门对「继承遗产」收的税。CRA 的说法是：大多数赠与和继承来的东西，收到的人不用把它当收入报税；人去世以后，从人寿保单拿到的大多数钱，也不用当收入报。

但这不等于房子交到孩子手里一分钱都不花。常见的有四笔账，各算各的，千万别混成一笔：

还有两笔容易漏掉的：孩子拿到房子不满两年就卖，可能碰到 BC 炒房税（第四节、第九节）；拿到房子的人是外国公民、外国公司或「应税受托人」，房子又在首都区等指定地区的，还要另交 20% 的附加转让税（第十节）。

一句话记住： 孩子收到遗产，孩子自己不用把它当收入报税；但父母那一边，去世那一年的最后一份税表里，房子涨的钱可能要报、要交税。这是两回事。

相关：合法的税务规划和避税、逃税有什么不同，见第十五篇《省税与理财入门》第一节。

二、人走了，税务上「当作卖了」——不等于要马上卖房

CRA 的原话是，人去世时 「considered to have sold all their property just prior to death」。意思是：税务上当作他在去世前一刻，把所有财产按市价「卖」了一遍，这叫「视同处置」（deemed disposition）。

这只是税表上的算法。房子并没有真的卖掉，也没有哪条规定要求孩子马上卖房、搬家。

涨了多少，怎么算。 涨的钱（资本利得）= 去世那天的市价 − 调整后成本。

• 「调整后成本」（adjusted cost base，简称 ACB）是：当初的买价，加上买房时的佣金、律师费这类费用，再加上加建、大翻新这类「资本性」花费。
• 日常维修、保养的钱，不能加进成本。
• 1972 年以前就有的房子，有特别规则，CRA 让直接打电话问。

涨的钱不是全部算税。 涨的钱里只有一部分要算进收入，这个比例叫「纳入比例」（inclusion rate）。按 CRA 2025 年版《资本利得指南》（T4037）里的表，2001 年到 2025 年一直是一半（50%）。2026 年及以后去世的，以当年的 CRA 指南为准。

例子（只讲道理，不算税额）。 假设父母 20 年前花 60 万买的房子（已经含买房费用），去世时市价 120 万：

• 涨的钱是 60 万，不是「欠税 60 万」。
• 如果每一年都是父母的主要住所，而且按规定报了，这 60 万可以全部免税（第三节）。
• 如果这是一套出租房、不是自住，60 万的一半，也就是 30 万，要加进父母最后一年的收入，再按那一年的税率算税。税率看那一年的总收入，这里不算具体税额。
• 出租房以前报过折旧（CCA）的，去世时还可能有「折旧回收」，要另外算。
• 去世以后房子又涨了，比如过了一年卖了 130 万。去世以后涨的这 10 万，不归父母的最后一份税表管：
  • 遗产还没分、由执行人卖的，报在遗产的 T3 信托税表上；
  • 已经分给孩子、孩子自己卖的，报在孩子自己的税表上，孩子的成本按去世那天的市价 120 万算。

留给配偶，可以往后推。 满足这几条，房子留给配偶时，可以不在最后一份税表里算涨的钱：

• 死者去世前一刻是加拿大税务居民；
• 配偶（或同居伴侣）在死者去世前一刻也是加拿大税务居民；
• 房子因为去世转给了配偶，或者转给遗嘱里设的配偶信托（配偶活着时，信托的收入全归配偶，别人不能用信托的收入和本金；而且房子确定归到信托名下的那一刻，信托是加拿大居民）；
• 在去世后 36 个月内，房子确定、不能再变地归到配偶或配偶信托名下（执行人可以在期限内书面申请延长）。

这是「往后推」，不是永远免税：等配偶以后卖掉或去世时，再一起算。执行人也可以选择不往后推，按市价在最后一份税表里报。这一条只对配偶和配偶信托，留给成年孩子用不了。「同居伴侣」在税法上怎么算，看第十二篇《婚姻与同居》第一节。

相关：婚姻状态变了要及时告诉 CRA，见第十二篇《婚姻与同居》第六节；TFSA、RRSP 这些账户各有各的税务规则，见第十五篇《省税与理财入门》第二节。

三、主要住所免税：自住的房子涨了，多数情况下不用交税

CRA 说：如果房子在您拥有的每一年都只是您的主要住所，卖掉（或者被当作卖掉）时涨的钱不用交税。英文叫 principal residence exemption。

什么房子能算。 独立屋、小木屋、公寓（condo）、公寓楼里的一套、双拼屋里的一套、拖车屋、活动房屋、船屋都可以。某一年要算主要住所，下面四条都要满足：

1. 是一套住房（或者住房的租赁权益，或者为了住进合作社住房而买的合作社股份）；
2. 您自己拥有，或者和别人共同拥有；
3. 那一年里，您本人、您现在或以前的配偶或同居伴侣，或者您的孩子，有一段时间住在里面；
4. 您把它指定为主要住所。

一家一年只能指定一套。 从 1982 年起，一个家庭每年只能指定一套主要住所。这里的「家庭」包括：您；那一年一直是您配偶或同居伴侣的人（按法院命令或书面协议分居一整年的除外）；未满 18 岁、而且没有配偶的孩子。所以，夫妻有一套自住房、一套度假屋，同一年只能选一套免税。

土地有上限。 一般最多算 0.5 公顷（1.24 英亩）的土地。多出来的地，要能证明住房确实需要这么大（比如市里规定的最小地块就比这个大）。

免税也要报，不报就没有。 从 2016 年税年起，卖掉（或当作卖掉）主要住所，一定要在税表上报这次处置、做指定，CRA 才给免税。

• 人还在，自己卖或送人：报在 Schedule 3（资本利得附表），再填 T2091(IND) 表。
• 人去世了：执行人要在最后一份税表里填 Schedule 3 和 T1255 表。就算涨的钱全部免税，也要填。例外：房子留给配偶（或遗嘱里设的配偶信托）、按第二节往后推的，CRA 说最后一份税表里不用为去世前的年份做主要住所指定，但要留好记录，写明死者哪些年本来可以指定。
• 忘了报：要请 CRA 改那一年的税表。CRA 在一些情况下接受补报，但可能罚款。

一部分出租，不一定整套都不能免。 出租或做生意只占一小部分、没有为了出租改房子结构、没有报折旧（CCA），三条都满足，CRA 一般还是把整套当主要住所（比如在家里办日托）。有一条不满足，一般当作那一部分「改了用途」，按市价当作卖了一次；以后真卖房时，要把房价按面积或房间数合理分开算。整套改成出租、或者出租房改回自住，还有专门的选择（税法第 45(2)、45(3) 款），请会计师看（会计师怎么查牌，见第十七节）。

不是加拿大税务居民的那些年，不算。 主要住所免税只算您是加拿大税务居民的年份。拥有房子期间有一段时间不是税务居民的，CRA 让打 1-800-959-8281 问。

去世以后，谁还能用免税。 死者的主要住所指定只管到去世那天。去世以后，房子归了哪个孩子，孩子自己符合条件（比如自己住进去），可以把它指定为孩子自己的主要住所；归了信托的，规则另算（第十二节）。

孩子名下的那一份，不会跟着父母免税。 上面第 3 条里算数的人是：本人、本人的配偶或前配偶、本人的孩子，不包括本人的父母。所以父母住着、孩子没住，孩子拥有的那一份，不能因为「父母住着」就算孩子的主要住所。这一点在第六节「加名」里特别要紧。

相关：TFSA、RRSP、FHSA 这些账户各有各的税务规则；开户那年和之前四年里，自己拥有或共同拥有的房子当过主要住所的，通常开不了 FHSA，见第十五篇《省税与理财入门》第二节。

四、生前把房子送给孩子

送了，税务上也算卖了。 CRA 说：把资本财产送人，当作按送出那天的市价卖了，涨的钱要报在送出那一年的税表上。所以父母一分钱没收到，也可能先有一张税单。

• 每一年都是父母的主要住所的，涨的钱可以按规定免税（照样要填 Schedule 3 和 T2091(IND) 表）。
• 是出租房的，涨的钱有一部分要交税；以前报过折旧的，还可能有折旧回收。
• 要交的税得从别的钱里出——这是「生前送房」最实际的难处之一。

孩子从哪里开始算。 收到赠与的人，按收到那天的市价当作自己的成本（所得税法第 69 条第 1 款 c 项；CRA T4037 也这么写）。孩子以后卖，涨的钱从这个市价算起。所以要留好这些：送房时的独立估价报告、父母当初的买房合同和费用单据、大翻新的单据、过户文件。两代人各自从哪里开始算，全靠这些纸。

送房还要算物业转让税。 孩子在土地产权局登记拿到房子（或一部分），要交 PTT，除非符合家庭主要住宅豁免（第十节）。

孩子拿到不满两年就卖，要小心炒房税。

• BC 炒房税（2025 年 1 月 1 日起）：持有不满 730 天就卖掉住宅，赚的钱可能要交这个税。从亲属那里受赠的，父母持有的天数和孩子持有的天数合起来算；合起来超过 729 天，就不用交。受赠的房子，算炒房税时孩子的「成本」按 0 元算。送房这一步本身不算炒房税里的「卖」。炒房税里的「亲属」是彼此算的：一方是另一方的子孙后代（所以父母和子女、祖父母和孙子女都算）、兄弟姐妹、配偶或同居伴侣，以及配偶或同居伴侣的血亲；叔伯姨舅、侄子外甥、堂表兄弟姐妹不算。这和物业转让税的「相关亲属」范围不一样（第十节）。
• 联邦也有一条「炒房规则」：住房持有不满 365 天就卖，赚的钱按生意收入算，不按资本利得算；CRA 列了去世、分居、为工作搬家等例外。
• 两条怎么用，请会计师看。

「送给孩子，但我要住到老」，要写进文件。 口头说好是不够的。要事先想清楚、写下来：

• 谁付地税、保险、维修、房贷？
• 孩子比父母先走，或者孩子离婚、欠债，房子怎么办？
• 父母以后要卖房付护理费、养老院的钱，有什么权利？
• 有房贷的，银行同不同意转名？

律师可以帮您比较几种能写成文件、有的还能在土地产权局登记的安排，比如终身权益（life estate：某个人活着期间一直享有这处房产的权利，BC 物业转让税页上列的交易类型之一）、共同持有协议等，再和贷款银行核对（律师怎么查牌，见第十七节）。

相关：BC Assessment 的政府估价和市场成交价不是一回事，见第三篇《住房指引》「签买房合同前后要问清的事」一节。

五、卖给孩子：按市价卖，还是「1 元卖」

按市价卖。 孩子真要买、也付得起，可以正常买卖。父母按一般卖房报税（自住房多数能免），孩子拿到产权、办自己的房贷，成本就是买价。估价、律师费、银行同意、旧房贷怎么处理、物业转让税，一样都少不了。亲人之间买卖，物业转让税要看符不符合第十节的家庭主要住宅豁免条件，不是「亲人就自动免」。

分期付款，要写清楚。 孩子分几年付钱的，要把欠款多少、有没有担保、付不上怎么办、父母去世时还没付的钱怎么算，都写进合同。

税法上，卖房的钱要晚几年才收到的，有时可以把涨的钱分几年报，叫「准备金」（reserve）。CRA 说，大多数情况最多分五年报完，少数情况（比如某些农场、小企业股份转给孩子）可以分十年。但父母去世那一年，前一年扣的准备金一般要全部加回最后一份税表。能不能用、怎么算，请会计师按合同算。

「1 元卖给孩子」：不但省不了税，还可能多交。 所得税法第 69 条这样规定：

• 卖给不是「公平交易关系」（arm's length）的人——亲生孩子就属于这种——价钱低于市价的，卖方按市价当作卖了。所以 120 万的房子写成 1 元卖，父母照样按 120 万算涨的钱。
• 孩子那边呢？法条里，只有受赠、继承才按市价算成本；低价买的，成本就是实际付的价钱。所以孩子的成本可能只有 1 元。
• 结果是：父母按市价算了一次；孩子以后卖房，又从 1 元起算一次。同一段涨价，可能被算两次税。
• 物业转让税也一样：PTT 按登记那天的市价算，不看合同写多少钱。

是送、是卖、还是带着房贷转，不是改一张合同的事。 到底算赠与、买卖、带着债务的转让，还是只改了一部分权益，要看真实的法律安排和钱是怎么走的。让孩子接手房贷，也不一定算「完全白送」。这些请律师和会计师一起看（律师、会计师怎么查牌，见第十七节）。

六、给孩子加名：先问清楚是真送一半，还是只挂个名

先问自己：是真送，还是挂名？ 产权上写了谁的名字，谁就是「法律上的所有人」（legal owner）；真正享有这份房子好处的人（住、收租、卖了拿钱），叫「实益所有人」（beneficial owner）。这两个可以不是同一个人。

• 真送： 孩子现在就真正拥有一部分。税务上，父母送出的那一部分，现在就当作按市价卖了（第四节）。
• 只挂名： 孩子只是替父母拿着名字。法律上可能被看成「归复信托」（resulting trust）：父母去世以后，这一份还算父母的遗产，要按遗嘱分、要算认证费。People's Law School 说，想证明是送，要拿得出父母当时打算送的证据；没有记录，很难证明。

所以加名之前，就要把「到底是送还是代持」写下来，请律师做文件（律师怎么查牌，见第十七节）。两种安排不能混着说。

两种共有方式。

People's Law School 说：过户文件和产权上要写明是 joint tenancy，才是联权共有；没写的，按分权共有算。想知道自家房子是哪一种，可以向 BC 土地产权局（LTSA）订一份产权证明（State of Title Certificate）。要用到房子 9 位数的地块编号（PID），这个号码在 BC Assessment 网站或物业估价通知上能查到。订的办法：在 LTSA 网站注册一个 LTSA Explorer 账户网上订；或者填好申请表，连同付款邮寄或快递到新威斯敏斯特（New Westminster）的土地产权局；也可以请注册代理（registry agent）等专业人士替您网上订。表上要写 PID 和地块的法定描述（legal description）。按地块收费，金额看 LTSA 的收费页。LTSA 不接受电话、电子邮件订记录，也不替您查资料；维多利亚的土地产权局柜台要预约，电话 1-877-577-5872。

为了省认证费加名之前，先看这几样代价。 People's Law School 的说法很直接：给成年孩子加名是有风险的做法，对很多家庭来说，风险比省下的认证费还大。

1. 父母失去一部分控制权。 孩子成了真正的共有人，父母要卖房、再贷款、加抵押，都要孩子同意、签字。父母以后要卖房付护理费，孩子不同意就卖不了。
2. 孩子自己的税。 父母住着、孩子没住，孩子那一份不是孩子的主要住所（第三节）。以后卖房或那一份再转手，孩子那一份涨的钱可能要交税。孩子自己另外有房的，更要算清楚。
3. 孩子的债和婚姻。 孩子被人告、破产或离婚，他那一份可能被牵连。不过也不是「孩子离婚，前配偶一定分走父母一半房子」：BC《家庭法》规定，只给配偶一方的赠与和遗产，算「除外财产」，分居时不用对半分；但在一起期间涨的那部分算家庭财产，要分。能不能追溯清楚、有没有例外，要看证据，请家庭法律师看。
4. 父母自己的债主。 按 BC《欺诈转让法》，为了拖延、阻碍或者骗过债主而转出去的财产，对受影响的人无效。加名不是合法躲债的办法。
5. 物业转让税。 孩子登记拿到一份，要按那一份的市价交 PTT，除非符合家庭主要住宅豁免（第十节）。
   • 举例：妈妈一个人拥有、自己住的房子，市价 70 万，把女儿加为一半份额的共有人。女儿拿到的那一份市价 35 万，没有豁免时 PTT = 20 万 × 1% + 15 万 × 2% = 2,000 + 3,000 = 5,000 元。
   • 如果符合豁免条件——比如紧接转让之前，妈妈已经连续至少 6 个月把这里当主要住所、女儿是加拿大公民或永久居民、房子最多住三户、土地不超过 0.5 公顷——可以全免。
   • 注意：BC 物业转让税里的「相关亲属」不包括兄弟姐妹。哥哥给妹妹加名，就用不了这个豁免。
6. 在办地税延期的，要先还清。 参加了 BC 地税延期贷款的，要先把贷款全部还清，才能把配偶以外的人加到产权上（第十一节）。
7. 每年的空置税申报。 BC 部分地区在空置税（speculation and vacancy tax）的征税范围里，征税区里的住宅业主每年都要申报。孩子加进产权，就是业主之一，也会收到申报信（第十一节）。
8. 「空壳信托」申报。 孩子只挂名、房子其实是父母的，税法上可能是「空壳信托」（bare trust）。CRA 现在写的是：
   • 2024、2025 年的税年，空壳信托不用报；
   • 截至 2026 年 12 月 31 日及以后的税年，部分空壳信托要报 T3 表；
   • CRA 列了几条例外，其中一条是：挂名的人都是彼此有亲属关系的个人，而且房子算得上是其中一位或几位挂名人的主要住所。CRA 举的例子是：父母上产权，帮孩子办房贷。
   您家属不属于例外，请会计师按当年的规定看。

只是想让孩子以后帮忙办事，不一定要加名。 如果只是怕自己老了、病了，没人帮着管房子、管钱，BC 有两种文件：

• 持久授权书（enduring power of attorney）：您还清楚明白时，指定一个人，以后您没法自己处理时，由他替您管钱和财产；
• 代表协议（representation agreement）：指定一个人，管个人护理和医疗方面的决定。

省政府有标准表格，但不一定要用标准表格，内容符合法律就行；省政府也提醒，标准表格不一定适合每个人。最好请律师或公证人做。「替您管」和「现在就把产权送出去」，是两件不同的事。

相关：分居时，继承来的、别人单独送给一方的财产算不算除外财产，涨的部分怎么分，见第十二篇《婚姻与同居》第三节；有房的老人想从房子里拿钱、又想接着住，反向按揭有哪些代价，见第三篇《住房指引》「有房老人怎样理解反向按揭」一节。

七、立遗嘱：现在自己说了算，走后按您的安排分

为什么很多家庭先从遗嘱想起。 父母生前房子还是自己的，想住就住、想卖就卖、想再贷款也可以。遗嘱写明以后谁继承、谁来办（执行人）、房子是卖了分钱还是留给某个孩子、税和费从哪里出。

遗嘱不是免税办法：去世时该算的所得税、该交的认证费，照样要算；遗嘱也不能保证家里不起争执。

BC 的遗嘱怎样才有效（《遗嘱、遗产与继承法》，简称 WESA）：

• 满 16 岁、头脑清楚，就可以立遗嘱；
• 要写成文字（电子遗嘱也可以）；
• 立遗嘱的人在遗嘱末尾签名，签的时候要有两个或以上的见证人同时在场；见证人也要当着立遗嘱人的面签名；
• 见证人要满 19 岁；
• 遗嘱里留给见证人、或见证人配偶的东西，一般无效（法院可以按证据另判）。所以别让要分到东西的孩子或他的配偶当见证人。

不符合这些形式的遗嘱，原则上无效，除非法院按第 58 条认可。

遗嘱只写「房子给孩子」不够。 这些情况最好事先写清楚：

• 两个孩子，一个想住、一个想要钱：谁可以买下另一个的份额？按什么估价？多长时间付清？
• 配偶还要住：住多久？费用谁付？
• 某个孩子比父母先走：他那一份给谁（后备受益人）？
• 孩子还未成年，或者需要长期照顾：要不要在遗嘱里设信托（第十二节）？
• 执行人有什么权限？房子要不要卖、什么时候卖？
• 税、房贷、认证费从哪里出？

这些可以请律师或公证人帮您一条一条写进去（律师、公证人怎么查牌，见第十七节）。

配偶和孩子可以告到法院改遗嘱。 WESA 第 60 条：遗嘱没给配偶或子女足够、适当的供养的，法院可以改判。法条写的是「配偶或子女」，没有限定只是未成年的孩子。要在 BC 发出认证书（或遗产管理书）之日起 180 天内起诉。所以遗嘱里不打算平均分的，最好请律师事先评估，也可以写下理由——法院可以参考立遗嘱人签名的书面说明。

分居会让遗嘱里的一部分作废。 按 WESA，夫妻分居、不再是 WESA 里说的配偶以后，遗嘱里留给对方的东西、指定对方当执行人，都会作废，除非遗嘱写明相反的意思。WESA 里的「配偶」包括结了婚的，和像夫妻一样同居满两年的。

没有遗嘱，法律替您分。 BC 去世时没有遗嘱、有配偶也有子孙的：

• 家里的家具用品归配偶；
• 配偶先拿一笔「优先份额」：子孙都是夫妻俩共同的，30 万元；不全是共同的（比如有一方以前婚姻的孩子），15 万元；
• 剩下的，配偶一半，子孙一半。

这是按扣掉债务、丧葬费、遗产管理费和认证费以后的净值算的；净值不够优先份额的，全给配偶。有配偶、没有子孙的，全给配偶。房子在很多家庭是最大的一笔，没遗嘱时孩子能分多少、配偶要不要卖房，常常和父母想的不一样。

写好了，可以登记放在哪里。 BC 生命统计局（Vital Statistics Agency）管遗嘱登记：您可以登记一份「遗嘱通知」（wills notice），写明姓名、出生日期、签遗嘱的日期和遗嘱放在哪里。政府不保存遗嘱，也不记内容。

• 费用：每份 17 元；
• 怎么办：网上（要信用卡）、邮寄，或者到 Service BC 办（温哥华、本拿比、素里的 Service BC 不办这项）；
• 律师、公证人也可以替您登记。

以后申请认证时，执行人一定要查这个登记。人去世以后，任何人交上死亡证明的复印件和费用，都可以申请查：填 VSA 532 表（Application for Search of Wills Notice），每次 20 元，死者用过别的名字的，每多一个名字加 5 元；可以邮寄，也可以拿表到 Service BC 柜台办（同样，温哥华、本拿比、素里的 Service BC 不办）。立遗嘱的人还在世时，只有本人或律师能查。生命统计局电话：维多利亚 250-952-2681，BC 省内免费 1-888-876-1633。

一起想想「失能」。 遗嘱管的是人走了以后。人还在、但病到没法自己处理事情时，靠的是持久授权书和代表协议（第六节最后一段）。

相关：BC《家庭法》和 CRA 说的配偶、同居伴侣各怎么算，见第十二篇《婚姻与同居》第一节。

八、遗嘱认证和认证费

认证是什么。 认证（probate）是 BC 最高法院确认遗嘱有效的手续。手续齐了，法院发「认证书」（grant of probate），执行人拿着它去银行、土地产权局办事。没有遗嘱，或者遗嘱里的执行人不愿意、不能办，要申请的是「遗产管理书」（grant of administration）。

有房子，几乎都要认证。 People's Law School 说：死者名下有房子、又不是联权共有的，土地产权局过户前会要认证书，房子不到 2.5 万也一样。不进遗产的东西不用认证，比如联权共有的房子和账户、指定了受益人的人寿保险和 RRSP，只要死亡证明等文件就能办。

有遗嘱不等于不用认证。 有没有遗嘱，都可能要认证；遗嘱是告诉法院和执行人怎么分。

办认证大致怎么走（People's Law School）：

1. 至少提前 21 天，把 P1 表（拟申请通知）连同遗嘱副本，寄给或送给：遗嘱里的执行人和后备执行人、所有受益人、死者的配偶和子女、没遗嘱时有权分遗产的人等。要通知的人里有失能的成年人，要通知公共监护人和受托人（PGT），也要通知替他办事的人（比如持久授权书里指定的人）；有未成年人的，要通知孩子的监护人，有些情况还要通知 PGT。该通知 PGT 却漏了，是申请被退回的常见原因。
2. 准备申请文件：P2 表、P3 或 P4 宣誓书、P9 送达宣誓书、P10 或 P11 资产负债宣誓书、遗嘱原件、两份遗嘱登记查询证明等。有些文件要在律师、公证人或宣誓专员面前签。
3. 满 21 天以后，到 BC 最高法院的认证登记处递交，交 200 元立案费。不知道最近的登记处在哪，可以打 Enquiry BC：1-800-663-7867。
4. 登记处审核后算出认证费，交了才发认证书。一般要两到三个月。

认证费怎么算（BC《认证费法》）。按遗产价值分段算：

• 不超过 2.5 万的部分：0 元；
• 2.5 万到 5 万的部分：每 1,000 元（不足 1,000 按 1,000 算）收 6 元；
• 超过 5 万的部分：每 1,000 元（不足 1,000 按 1,000 算）收 14 元；
• 另交 200 元立案费（BC 最高法院民事规则附录 C）。遗产不超过 2.5 万的，立案费和认证费都不收。

算进去的是：死者在 BC 的房地产和有形财产；死者去世前一般住在 BC 的，还要加上不管在哪里的存款、投资这类无形财产。法律写的是「总值」；People's Law School 写的是按总值、可以扣掉有担保的债务（比如押在房子上的贷款），其他普通欠债不能扣。具体由认证登记处核定。

例子。 要计费的遗产只有一套没有房贷、值 100 万的房子：

• 2.5 万到 5 万这一段：25 × 6 = 150 元
• 5 万到 100 万这一段：950 × 14 = 13,300 元
• 认证费合计 13,450 元，加 200 元立案费，一共 13,650 元。

律师费、估价费、报税费另算。这笔钱也不是所得税。People's Law School 说认证费「大约是房价的 1.4%」，这是粗算；真算要按上面的分段，而且只算进遗产的那部分，不是把全部家产或整套联名房都乘 1.4%。

九、执行人要做的事：报税、清税证明、期限

谁来负责。 一般是遗嘱里指定的执行人（executor）；没有遗嘱的，是法院指定的遗产管理人。CRA 叫他们「法定代表人」（legal representative）。他们要做的事：

• 通知 CRA 人已经去世、自己是法定代表人，交证明文件（可以注册 CRA 的 Represent a Client 网上办）；
• 办死者去世那一年的最后一份税表（final return），以前没报的年份也要补报；
• 遗产在去世后有收入、或者卖了东西的，办遗产的 T3 信托税表；
• 停掉或转走 CGEB（加拿大食品与生活必需品补贴，2026 年 7 月起取代原来的 GST/HST 退税）、加拿大工薪福利（CWB）、加拿大儿童福利金等款项；
• 查一下死者有没有还没兑现的 CRA 支票；
• 把欠 CRA 的钱结清；
• 分遗产之前，按需要申请清税证明（clearance certificate）。

还没有法院指定的代表、或正在等法院指定的，可以先填 RC552 表，寄到死者所属的税务中心，向 CRA 登记为死者的代表（只管 CRA 的事）。

期限（CRA）。最后一份税表，报税和交税的期限是：

• 1 月 1 日到 10 月 31 日去世的：第二年 4 月 30 日；
• 11 月 1 日到 12 月 31 日去世的：去世后 6 个月的同一天。

死者、或和他同住的配偶在做生意（自雇）的，报税期限可以延到第二年 6 月 15 日（12 月 16 日到 31 日去世的，是 6 个月后的同一天）；但交税期限不变，还是上面那个。遗产的 T3 信托税表，是税年结束后 90 天内报和交。

清税证明是保护执行人的。 清税证明说明：死者和遗产欠 CRA 的税、利息、罚款都付清了，或者 CRA 接受了担保。

• 用 TX19 表申请。要在报完税、收到评税通知、税都付清以后再申请；别和税表一起交，不然会拖慢评税。
• TX19 和附件可以在 CRA 的 Represent a Client 账户里用「Submit documents」网上交，也可以邮寄或传真到您所在地区的税务服务办公室（BC 的是 Coastal and Central British Columbia Tax Services Office，地址和传真号在 CRA 清税证明那一页）。CRA 说会在 45 天内给法定代表人寄确认信；材料齐全的，审核最多可能要 120 天。什么时候分遗产，要把这段等候算进去。
• 要附上遗嘱和认证文件，死者去世时的全部资产清单（包括联名的、指定了受益人的 RRSP 和 RRIF）以及成本和市价，已经分了多少、剩下的打算怎么分。
• 没拿到清税证明就把遗产分了，遗产又欠 CRA 的钱，执行人个人要在所分财产的价值范围内负责（所得税法第 159 条）。
• 拿到清税证明以后，CRA 说，没交的税由遗产、受益人或收到所分财产的人承担。
• 遗产的钱不够付清欠 CRA 的，一般拿不到清税证明。

孩子要不要拿自己的工资，替父母交税？ 孩子不会只因为是子女，就要用自己的钱替父母交税。但孩子同时是执行人，或者已经拿到了分出来的遗产，就可能在相应范围内要负责。也别以为把房子先转出去，税就找不到人了。

房子拿到手以后再卖。

• 遗产还没分、执行人卖的：涨的钱（卖价减去去世那天的市价和卖房费用）报在遗产的 T3 表上。
• 已经分给孩子、孩子卖的：报在孩子自己的税表上。
• BC 炒房税：继承房子的孩子和死者有亲属关系的，死者持有的天数、遗产管理期间的天数可以合起来算；合起来不满 730 天就卖的，要在卖后 90 天内报 BC 炒房税表，申请「个人去世」这一项豁免。税表可以从 BC 炒房税页面上的「File your BC home flipping tax return」进去网上报；有问题打 1-877-387-3332（维多利亚本地 250-387-3332），或发邮件 ITBTaxQuestions@gov.bc.ca。不报就用不上豁免。
• 联邦「炒房规则」（持有不满 365 天）的例外里也有「纳税人本人或亲属去世」；继承来的房子很快卖掉算不算，请会计师看（会计师怎么查牌，见第十七节）。

相关：CRA 个人税务热线的服务时间换成 BC 时间怎么算，欠的税一下子交不起打哪个电话，见第七篇《政府部门电话大全》「报税和政府发给个人的福利」一节。

十、BC 物业转让税（PTT）：过户时另算的一笔

什么时候交。 在 BC 买房、或者拿到登记在土地产权局的房产权益时，您或您的律师、公证人要交物业转让税申报表，并交税，除非符合豁免。大多数过户是律师或公证人办的。

按市价算，不按合同价。 PTT 按在土地产权局登记那天的市价算。不是在公开市场成交的（比如家人之间送、低价卖），市价可以用最近的独立估价；情况合适时，也可以用 BC Assessment 的估价（估价反映的是上一年 7 月 1 日的市况，房子改过、市场变了的，就不能用）。

税率。

• 普通 PTT：市价 20 万以内的部分 1%；20 万到 200 万的部分 2%；超过 200 万的部分 3%。
• 住宅部分超过 300 万的，超出的部分再加 2%。
• 外国公民、外国公司或「应税受托人」在指定地区拿到住宅，另加附加转让税：按所占份额市价的 20%。指定地区包括首都区（Capital Regional District，维多利亚在内）、大温哥华、菲沙河谷、中奥肯那根、纳奈莫地区。

例子。 100 万的房子整套转名，没有任何豁免、也没有附加税：20 万 × 1% + 80 万 × 2% = 2,000 + 16,000 = 18,000 元。要不要交，先看能不能豁免；这笔钱和认证费也不是「二选一」。

家人之间转自住房，有条件全免（主要住宅豁免）。 共同的条件：

• 拿到房子的人（受让人）是加拿大公民或永久居民；
• 受让人是转出人（或死者、信托设立人）在 BC 规定里的「相关亲属」：子女、孙子女、曾孙子女和他们的配偶；父母、祖父母、曾祖父母；配偶，以及配偶的子女、父母、祖父母、曾祖父母。子女包括继子女。兄弟姐妹不算。
• 房子是主要住所：转之前，原业主或受让人住过、当家用（一般是 6 个月，也可能不同）；房子设计和使用上最多住三户；一个人同一时间只能有一个主要住所。
• BC Assessment 列为非住宅的部分、超过 0.5 公顷的那部分土地，不在豁免范围里，但剩下的可以部分豁免。
• 只转一部分（比如一半）也能用。

三种路径，要求各不相同：

所以，去世后走遗产的这条路，不是照搬「生前转让连续 6 个月」那一套。

几种去世以后的过户：

• 房子先转到执行人名下：免 PTT（代码 09）。
• 联权共有，一个人去世，转给活着的共有人：免普通 PTT（代码 08），可以用 LTSA 的「Transmission to Surviving Joint Tenant」网上申请办。但这一条不免附加转让税——活着的共有人是外国公民的，可能要交 20% 附加税。
• 转进信托：要不要交、能不能免，看具体情况（第十二节）。

上面只是条件摘要，不是保证一定能批。出租房不能只因为「父母给孩子」就用主要住宅豁免。过户请律师或公证人按完整条件、份额和豁免代码填表（律师、公证人怎么查牌，见第十七节）。有问题可以打 BC 物业转让税电话 1-888-841-0090（免费），或发邮件 PTTENQ@gov.bc.ca。

联邦的「主要住所免税」和 BC 的「主要住宅豁免」是两套规则。 一个是 CRA 的所得税，一个是 BC 省的物业转让税；条件不一样，符合一个不代表另一个也符合。

相关：BC 物业转让税的首次购房豁免、新建房豁免，是另外两项，见第三篇《住房指引》「BC 过户税和联邦新房 GST 是两件事」一节。

十一、每年的地税、自住补助、地税延期和空置税

每年的地税（property tax）是另一笔账。 维多利亚市的地税交给市政府。人去世或过户以后，要核对地税账户、寄信地址、自动扣款，看看有没有欠税。维多利亚市地税查询：250-361-0228，邮件 propertytax@victoria.ca。房子在 Saanich、Oak Bay、Langford 等其他市镇的，找自己所在的市政府。

自住补助（Home Owner Grant）每年都要向省里申请。 维多利亚市已经不收这个申请，要直接向 BC 省政府申请，电话 1-888-355-2700。条件包括：

• 是房子的登记业主（或者已故业主的配偶、亲属）；
• 是加拿大公民或永久居民；
• 住在 BC；
• 这是您的主要住所；
• 房子估价不超过门槛（超过的，补助减少或没有）。

父母走了以后，住在房子里的配偶或亲属，要重新看自己合不合条件，并且每年申请。去年合条件、但忘了申请的，省政府说可能可以补申请去年的（retroactive grant）。

地税延期贷款（Property Tax Deferment）。 55 岁以上、配偶已故、残障人士，或有孩子的家庭，可能可以参加：省财政部先替您交地税，在房子上登记一个限制性的留置权（lien），以后连本带利还。2026 年及以后延期的地税，按复利算利息。参加期间，产权变动受限制：

• 卖房、把配偶以外的人加到产权上、把还活着的业主从产权上去掉、大多数再贷款：都要先把贷款全部还清；
• 业主去世，份额转给活着的联权共有人，或者转到执行人、遗产管理人名下：不用省里同意；
• 从执行人转给活着的配偶：要先把过户文件和配偶证明发给省里，取得同意；
• 省里的结清金额信（payout letter）按开信那天算，不能倒算到业主去世那天。

所以，想给孩子加名的父母，如果正在办地税延期，要先算好得还多少。电话 1-888-355-2700。

空置税（speculation and vacancy tax）。 BC 部分地区的住宅业主，每年都要申报空置税，就算情况没变也要报，3 月 31 日前报完。省里会给征税区里的业主寄申报信，信上有申报号码。自己的房子在不在征税区，用省政府网站上的地图查。符合条件的可以豁免，但豁免也要通过申报来申请。

产权上的寄信地址。 地税、估价、空置税的通知，可能寄到产权上登记的地址。人走了或搬家了，可以向 LTSA 网上申请改地址。

相关：买房以后每年的地税、保险、维修这些持有成本，见第三篇《住房指引》「准备买房时先算首付和持有成本」一节；打政府电话打不通时怎么办，见第七篇《政府部门电话大全》「打不通时可以怎么做」一节。

十二、信托：管钱管房的工具，不是免税盒子

信托是什么。 信托是一种安排：由「受托人」（trustee）按信托文件，替「受益人」管财产。它能帮忙安排这些事：孩子还未成年、孩子需要长期照顾、钱要分几次给、再婚家庭要兼顾两边的孩子。代价是：设立要花钱，每年要管理、记账、可能要报 T3 税表，还要找一个靠得住的受托人。复杂的家庭值得评估；简单的家庭，也要先算清每年的维持成本。

遗嘱信托和生前信托，不是一回事。

• 遗嘱信托： 写在遗嘱里，人走了以后才开始运作。可以规定孩子几岁拿多少，但去世时该算的所得税、该交的认证费，不会因为多了「信托」两个字就消失。
• 生前信托： 人还在时就把财产放进去。一般的家族信托，把房子放进去本身就可能当作按市价卖了一次。

65 岁以上可以考虑的两种信托。

• 自我信托（alter ego trust）：1999 年以后设立；设立人设立时满 65 岁；设立人活着时有权拿信托的全部收入，而且只有设立人能拿或用信托的收入和本金。
• 夫妻联合信托（joint spousal or common-law partner trust）：也是 1999 年以后设立、设立人设立时满 65 岁；一直到两人里后走的那一位去世为止，设立人和配偶有权拿信托的全部收入，也只有他们两人能拿或用信托的收入和本金。

CRA 说，把资本财产转给配偶、配偶信托、夫妻联合信托或自我信托，一般当时没有资本利得（还有居民身份等条件）。但这不是永远不算：自我信托在设立人去世那天、夫妻联合信托在后走的那一位去世那天，信托当作按市价卖掉全部资本财产。其他大多数信托，每 21 年当作卖一次。把房子放进信托，不代表涨的钱从此不算。

把自住房放进信托，反而要更小心。 2017 年以后，信托想用主要住所免税，只限这几类：

• 自我信托、配偶信托、夫妻联合信托（享受免税的是设立人或其配偶，而且那一年是加拿大税务居民）；
• 合资格残障信托；
• 受益人那一年年底前未满 18 岁、是加拿大税务居民、父亲或母亲是信托设立人，而且父母在那一年年初都已不在世，或者信托是因为父母一方去世才产生的；
• 受益人符合残障税收抵免资格、而且只有他能用信托收入和本金的特定信托。

一般的家族信托，以后卖房很可能用不了主要住所免税。

BC 物业转让税也要单独算。 联邦所得税那边能往后推，不代表 BC 过户就免税。

• 从生前信托的受托人转给受益人（设立人的相关亲属），可能用代码 41 豁免（第十节）。
• 把房子转进信托这一步：省政府豁免代码表里「转给受托人」的那一条（代码 25），管的是几种特定情况：设立人把房子转给公共监护人和受托人（PGT）或持牌信托公司、信托只为设立人本人利益（以及以后转回设立人）；或者把房子转给 PGT，替未成年的相关亲属单独代管（房子要是家庭农场、度假屋或主要住所）。家人当受托人的普通家族信托不在其中，要不要交，请律师一条一条查（律师怎么查牌，见第十七节）。
• 信托里有外国受益人或外国受托人的，受托人可能算「应税受托人」，在首都区等指定地区要交 20% 附加转让税。

每年的申报成本。 很多信托每年要报 T3 表，还要附 Schedule 15（受托人、受益人等信息）。要不要报、例外有哪些，CRA 这几年每年都在调整（第六节说的空壳信托也在其中）。

决定之前，请律师和会计师一起给一份完整的估算： 设立时要交什么税费、每年要花多少、谁当受托人、受托人走了谁接、父母失能或去世怎么办、以后怎么分给孩子。只说「省了多少认证费」，是不够的。

十三、孩子手上没现金，是不是只能贱卖房子

不一定。「视同卖了」本身不会逼人卖房；真正可能逼得家里卖房的，是到期要付的钱：税、房贷、地税、保险、维修、律师费，还有其他孩子要分的那一份。

先算清楚账和时间，再谈卖不卖。 先请会计师判断主要住所免税、配偶递延这些能用多少，估一估最后要交多少税（会计师怎么查牌，见第十七节）。执行人把税款、到期的债、房子的维持费用、办理费用和各自的期限，列成一张表。别拿房价乘一个税率，就当成要交的税；也别以为 CRA 会一直等。

T2075：去世时的税，可以分最多 10 年交。 所得税法第 159 条第 5 款规定：

• 因为去世「视同卖了」等规定多出来的那部分税，执行人可以选择分最多 10 次、每年一次、金额相等地交；
• 第一期还是在原来的交税期限之前交，以后每年同一天交一期；
• 要向 CRA 提供它接受的担保；
• 没交的部分，按做选择时的法定利率算利息。

所以它不是「等十年再交」，也不是所有欠款都能分期。具体问 CRA：1-888-863-8657。

一般的付款安排。 实在一次交不清的，可以向 CRA 说明财务情况，催收人员会按您的付款能力商量还款计划。CRA 会先看您是不是已经试过借钱、调整财务这些合理办法。没还清之前，利息按法定年利率、每天复利计算。

这些办法都只是可以谈的选择，不能保证每个遗产都批。房子能留多久，要看现金够不够、执行人有没有权限，不能只靠一句「舍不得卖」。

十四、人寿保险：给家人一笔办事的现金

保险能做什么、不能做什么。 房子怎么传，管的是产权；人寿保险管的是：被保险人去世、而且符合保单条件时，给一笔现金。CRA 说，人去世以后从人寿保单拿到的大多数钱，不用当收入报税。但保险不会改变房子涨的钱怎么算：有没有税、谁要交，和买没买保险是两回事。

可能帮上忙的三件事：

1. 补现金： 帮遗产付算好的税、房贷、各种费用和过渡期间的开销；
2. 帮着留住房子： 家里不用急着卖；
3. 分得更平： 一个孩子拿房子，其他孩子拿保险金。不过房价、债、税和保额都会变，不能保证一直「刚好公平」。

两大类（金融消费者署）：

保险公司给的演示数字不是承诺，哪些是保证的、哪些只是预测，要问清楚。

投保要注意。 年龄、健康、保额和产品设计，都会影响价钱和能不能保上。可能要填健康问卷或体检。申请表要完整、如实填写，不然保险公司以后可能取消保单或拒绝理赔。拿到建议书，不等于已经保上了。

算缺口的例子，不是推荐保额。 假设专业人士估算，某个家庭在父母去世时要付 20 万现金（可能包括税、债务和办理费用），遗产里能用的现金只有 5 万，缺口就是 15 万。如果已经有有效的保单，扣掉保单借款等以后真能赔够，而且这笔钱能合法、及时地用在这些开支上，就能补上缺口。做不到这几点，纸面上的保额再大，也不能当遗产的现金用。

这 20 万不是按房价和税率算出来的，也不是说每家都会欠这么多税。如果主要住所涨的钱全部免税、其他现金够用，或者保费负担不起，就不一定要多买保险；要和存款、其他资产、借钱这些办法放在一起比。

按揭寿险不是留给孩子的保险。 办房贷时，银行常会推一种可选的「按揭寿险」（mortgage life insurance）：您去世时，把剩下的房贷还给银行。金融消费者署说：

• 它的受益人是贷款机构，赔的钱只能拿来还房贷；
• 房贷越还越少，它赔的钱也越来越少，保费却一般不变；
• 它是自愿买的，银行不能逼您买；
• 定期或终身寿险可能更划算：保额不会随房贷减少，家人拿到钱可以自己决定先还房贷还是做别的。

还有一种「按揭违约保险」（首付不到 20% 时必须买的），保的是银行，和上面这些都不一样，别混在一起。

保险公司倒闭了怎么办。 金融消费者署说，Assuris 在一定额度内保障人寿保险的赔付。

相关：定期、终身、万能人寿险各是什么，见第一篇《保险指引》第六节；保单贷款、身故赔款的税，见同一篇第七节。

十五、保险金写给谁，决定它帮不帮得上忙

直接写孩子，和写「遗产」，效果不一样（BC《保险法》第三部分）：

• 指定了受益人的，从被保险人去世那一刻起，保险金不算被保险人的遗产，被保险人的债主也不能追（第 65 条第 1 款）。所以它不进认证费的计算。
• 受益人写的是配偶、子女、孙子女或父母的，在这个指定有效期间，保险金和被保险人在保单里的权益，不能被强制执行或扣押（第 65 条第 2 款）。
• 受益人写「遗产」「继承人」「近亲」这类字眼的，法律上当作写给遗产的执行人（第 59 条第 3 款）。
• 没有指定受益人的，保险公司默认给遗产（金融消费者署）。
• 进了遗产的保险金：执行人方便拿来付遗产的开销，但要算进认证费，也可能被拿去还遗产的债。

直接给了孩子，孩子不一定要拿来交遗产的税。 保险金不算遗产，孩子拿到就是孩子的。如果家里的打算是「靠这笔钱交遗产的税」，要事先请律师把受益人怎么写、孩子怎么把钱借给或交给遗产写清楚（律师怎么查牌，见第十七节），不能只靠「孩子肯定愿意」。

保护的是谁的债主，要分清。 第 65 条说的是「被保险人」的债主不能追。钱到了孩子账上以后，孩子自己的债主能不能追，是另一回事。保单有没有被质押或转让、受益人的指定有没有效、有没有妨害债主的行为，都要单独看。保险不是躲债的工具。

可撤销和不可撤销。

• 一般的受益人，可以随时改，不用告诉对方。
• 不可撤销的受益人（irrevocable）：要在被保险人生前，用保单或声明（不能写在遗嘱里）交到保险公司在加拿大的总部；以后要改，得这位受益人同意（第 60 条）。

遗嘱和保单要对得上。 遗嘱里写的受益人指定，碰到之后另做的指定，就不算数（第 61 条第 2 款）。改了遗嘱，不等于保险公司的记录也改了；反过来也一样。每份保单都要找保险公司核对现在登记的受益人。

受益人比被保险人先走。 保单里没写怎么办的，那一份给其他还在的受益人平分；都不在了，给被保险人或遗产（第 63 条）。所以最好写一位后备受益人。

孩子未成年，不能只填一个名字。 BC 是 19 岁成年。保险金要给未成年人的：

• 被保险人在保单或声明里给孩子指定了受托人（trustee）的，保险公司把钱交给受托人（第 62、88 条）；
• 没指定受托人的，交给 BC 公共监护人和受托人（PGT）代管；
• 满 18 岁的受益人，可以自己领保险金（第 88 条第 4 款）。

想让孩子分几次拿，或者要长期照顾有特殊需要的孩子，请律师设计条款。

什么时候能拿到钱。 保险公司收到足够的证明（被保险人去世、他的年龄、领钱的人有权领、受益人的姓名和年龄）以后，30 天内要付（第 73 条）。核保有争议、理赔材料还没齐的时候，别当钱已经到手。

问保险顾问的几个问题：

• 被保险人是谁？谁去世才赔？
• 保费我们能长期付得起吗？
• 哪些金额是保证的，哪些只是预测？
• 保单借款、质押、欠交的保费，会让赔付少多少？
• 理赔要哪些文件？

英文可以这样问：「Who is the beneficiary on file now? Is it revocable? Is there a contingent beneficiary?」（现在登记的受益人是谁？可以撤销吗？有后备受益人吗？）

相关：指定受益人、替补受益人要核对什么，见第一篇《保险指引》第七节。

十六、几种做法放在一起比一比

下面是商量时的顺序，不是替每个家庭选答案。要比的是总成本、父母住得稳不稳、养老够不够、家里的关系，以及以后有没有现金，而不是只比一项税费。

十七、找谁帮忙、怎么查牌、见面前准备什么

谁管什么，去哪里查牌：

• BC 律师： 遗嘱、信托、加名、过户、家庭法、遗产有争执、要上法院。查牌：BC 律师公会（Law Society of BC）的「Lawyer Directory」，输入律师的姓，能看到执业状态，以及有没有纪律处分、执业限制。律师公会不帮您推荐律师。
• BC 公证人（notary public）：遗嘱、授权书、代表协议、房地产买卖和过户、再贷款、遗产规划这类没有争执的事。公证人不打官司、不上法庭。查牌：BC 公证人协会网站点「Find a Notary」，进入「Verify a Notary License」，可以按姓名、执照号、地址、城市查执照状态。
• 会计师（CPA）： 算税和现金流。查牌：BC 特许专业会计师协会（CPABC）的会员名录和事务所名录。
• 人寿保险顾问： 在 BC 卖保险，要有 BC 保险理事会（Insurance Council of BC）发的执照。查牌：保险理事会的「Insurance Licensee Directory」，能看执照状态、执照类别，以及他获授权代表哪家保险代理公司或事务所（agency/firm）。金融消费者署还建议问清楚对方有没有通过人寿保险执照资格考试（LLQP）。
• 房产估价师： 送房、低价转、去世时都要有市价，最好请独立估价师出报告。加拿大估价协会（Appraisal Institute of Canada，全国性的估价师专业协会）网站有「Find an Appraiser」，可以按城市、省、物业类型查它的会员。请估价前问清楚对方的专业资格，以及报告是给税务、过户还是遗产用的。
• 物业转让税： BC 省财政部 1-888-841-0090。每年的地税： 房子所在的市政府（维多利亚市 250-361-0228）。自住补助、地税延期： 1-888-355-2700。土地产权： LTSA 1-877-577-5872。BC 炒房税： 1-877-387-3332。CRA 个人税务： 1-800-959-8281。

收入不高，或者想先问问： People's Law School 列了这几个：

• Access Pro Bono 法律咨询诊所：志愿律师给低收入或收入一般的人 30 分钟免费法律意见，电话 604-878-7400；
• BC Legal Referral Service：帮您找律师、公证人，有 15 到 30 分钟的免费初谈，电话 604-687-3221；
• Dial-A-Law 免费法律信息电话：1-800-565-5297。

开口怎么说（英文）：

• 找律师：「I'd like advice on passing my house to my children in BC — a will, adding a name to title, or a trust. Do you handle wills and estates?」（我想咨询在 BC 把房子留给孩子：遗嘱、加名还是信托。您做遗嘱和遗产业务吗？）
• 找会计师：「Can you estimate the tax on my house at death, and compare it with gifting it now?」（能帮我估算房子在我去世时的税，再和现在送出去比一比吗？）
• 问物业转让税：「Does a transfer of my principal residence to my daughter qualify for the related individual exemption?」（把我的自住房转给女儿，符合相关亲属豁免吗？）

和家人、专业人士见面前，先准备这几样：

• 产权证明（谁的名字、各占多少、联权还是分权共有）；
• 买房合同、买房费用、大翻新的单据；
• 哪些年自住、哪些年出租、什么时候改过用途的时间表；
• 房贷、欠税和其他债务；
• 父母和孩子的税务居民身份、公民或永久居民身份；
• 现有的遗嘱、授权书、信托文件、保单（尤其是受益人那一页）；
• 每个孩子想不想住、付不付得起。

家里有人住在外省、外国，或者有非居民的，要另外核对当地的法律和税。

最后一句话。 没有对所有家庭都最好的「转名办法」。有的家庭适合以后继承，有的适合现在卖或送，情况复杂的可能用信托，现金不够可能要保险来配合。父母住得稳、孩子拿得清楚、到期有钱付账——三样一起想到，才是完整的安排。

相关：打政府电话前要准备什么、英语不方便时怎么开口，见第七篇《政府部门电话大全》「先准备好再拨号」一节。

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本篇主要官方入口

全文用到的官方网址都在这里，按机构分类排；各节末尾也列了和那一节有关的几个。CRA、加拿大司法部法律网、BC 法律网（BC Laws）、BC 省政府、BC 土地产权局（LTSA）、维多利亚市政府、BC 公共监护人和受托人、加拿大金融消费者署、People's Law School、Legal Aid BC、BC 律师公会、BC 公证人协会、CPABC、BC 保险理事会和加拿大估价协会的网页，2026 年 11 月 3 日都打开读过；CRA 的 T2075、T1255 两张表只读了表格的网页，表格本身没有打开。有几处要说明：People's Law School 讲办认证的那一页是 2020 年 4 月审过的版本，第八节的办理步骤照它写，立案费另外用法院规则核过；People's Law School 的 Dial-A-Law 立遗嘱页正文是折起来的，读不到，本篇只用了页上的电话（第十七节），第七节的遗嘱规则照 BC《遗嘱、遗产与继承法》原文写；People's Law School 讲加名的那一页说空壳信托现在每年都要申报，和 CRA 现在的常见问题不一致，本篇按 CRA 写（第六节）；CRA 信托类型页说 2026 年起的空壳信托申报是根据还在拟议中的 C-15 法案，这个法案有没有通过，我们没有核；LTSA 产权证明的收费金额页面上没有写，自住补助的估价门槛和金额每年都变，所以本篇都没写具体数；BC Legal Referral Service 不是政府机构，电话照 People's Law School 的页面写（第十七节）；BC 有没有给估价师发牌的政府机构，我们没有核到。复查时，2026 年 11 月 4 日又读了 CRA 的 CGEB、代表去世的人、清税证明三页，BC 炒房税和它的词汇表、遗嘱登记、自住补助几页，和 LTSA 订产权证明页，补了第四、六、七、九、十一节的几处。

联邦税（CRA、加拿大司法部）

BC 省法律（BC Laws）

BC 省政府、土地产权局、市政府

法律普及、保险

查牌