在 BC 当地产经纪到底能挣多少：佣金怎么分、入行要花多少、牌照怎么考（维多利亚为主）

一、先把五个数分清楚

很多人说「做地产经纪赚钱」，其实是把几个不同的数混在一起了。一套房子卖掉，会出现这五个数：

1. 房价：买家付给卖家的钱。这钱不是经纪的。
2. 整笔佣金：卖家（有时也包括买家）按合同付给经纪公司的服务费。注意，佣金是付给经纪公司的，不是直接付给经纪个人的。
3. 一边公司分到的：一笔买卖常常有两家经纪公司，一家代表卖家，一家代表买家。整笔佣金要在两家公司之间分。
4. 经纪个人拿到的：公司按它跟经纪个人签的合同，再分给这个经纪一部分，公司自己留一部分。如果是团队，团队头儿可能还要再分一层；如果客户是别人介绍来的，可能还要付介绍费。
5. 经纪自己最后剩下的：经纪个人拿到的钱，还要扣掉自己的经营开销（车、广告、会费、电话电脑等等），再交所得税和养老金供款，剩下的才是能拿回家花的钱。

举个例子先感受一下：房价 100 万，不等于经纪挣 100 万，也不等于经纪挣几万。经纪个人最后能剩多少，要一层一层往下算。第四、五节会拿具体数字一步一步算给您看。

二、政府统计说一个地产经纪一年挣多少

加拿大政府的工作银行（Job Bank）有「住宅地产经纪」（Residential Real Estate Agent）这一行的收入统计。它属于「地产经纪和销售人员」这个职业组，职业代码 NOC 63101。

都是一年的收入。2026 年 11 月 5 日核对时，Job Bank 页面写「这些工资 2025 年 11 月 19 日更新」，页面修改日期 2026 年 9 月 24 日。

BC 各地区「低」这一栏都是 38,779 元，跟全省一样。Job Bank 的说明页写，某个地区数据不够时，可能借用别的地区、全省或全国的数当近似值。所以别拿各地区的「低」互相比。

这几个词是什么意思。

• 中位数：把这一行所有人的收入从低到高排成一队，站在正中间那个人的收入。它不是平均数。Job Bank 说，用中位数是因为它不容易被几个特别高、特别低的人拉偏。
• 「低」：Job Bank 说大多数情况下对应第 10 百分位，意思是大约 10% 的人收入在这个数或以下。
• 「高」：大多数情况下对应第 90 百分位，意思是大约 90% 的人收入在这个数或以下，也就是大约十个人里有一个人超过它。它不是这一行的最高收入，更不是做满几年就能到的数。

最要紧的几点，读数字以前先看：

1. 这不是今年的收入，是 2020 年的。 Job Bank 这一行的数字标的来源是「2021 年人口普查」（2021 Census），参考期写「2021」。可是统计局写明：2021 年普查问的收入，除非另外说明，是 2020 年全年的收入。所以这张表反映的是 2020 年疫情那一年的情况，不是 2026 年的行情。网页「更新了」，不等于数据是新的。
2. 这是扣过开销以后的数。 统计局对普查里「工作收入」的定义是：工资、薪水和佣金，加上没有成立公司的自雇人士的净收入。净收入是收进来的钱减掉经营成本和折旧以后剩下的。统计局还写明，自雇的佣金销售员的佣金收入也算在里面。所以，不能把 58,400 元当成「还没扣开销的佣金」，再自己扣一遍公司分成和广告费。它也不是交完税到手的钱。另外，这个定义说的是「没有成立公司」的自雇；开了个人地产公司（第八节）的经纪，钱是怎么算进这张表的，表里没说明。
3. 为什么按年算，不按小时算。 Job Bank 写明：这一行自雇的人很多，所以按年收入来显示，更能反映实际收入。
4. 跟统计局的「平均工资」不是一回事。 统计局常用的那套工资统计只算雇员，统计局自己写明「自雇人士的收入没算进去」。地产经纪大多是自雇，所以别拿那套工资统计来比。
5. 不分年资。 Job Bank 写明这些数没有按工作年限分开；它说「低」那一栏也许能让人对某些新手岗位的收入有点概念，但这张表没有单列「入行第一年」的收入。所以不能拿「低」当新人保底，也不能拿「高」当做几年就能到的目标。

几个能帮您理解这一行的事实（Job Bank 的 BC 前景页，2026 年 7 月 28 日更新近三年趋势，2025 年 12 月 10 日更新未来三年前景）：

• BC 大约有 22,500 人做这一行（地产经纪和销售人员这一整个职业组）。
• 87% 是自雇的，所有职业平均只有 17%。
• 全职占 80%，兼职占 20%。
• 65% 的人全年都在做，35% 的人一年只做了一部分时间。
• Job Bank 给 BC 这一行 2025 到 2027 年的就业前景评了「Good」（好），温哥华岛和沿岸地区也是「Good」。它说的理由是：会有一些新岗位，也有人退休空出位置。这个「前景好」说的是有没有位置可以进，不是说进来以后一定挣得多。

收入差距很大。 全国的「高」是中位数的三倍多，说明这一行有人挣得很多，也有很多人挣得不多。但这张表不能告诉您「新人有多少能做下来」「前百分之几的经纪拿走了多少佣金」，这些数官方表里都没有，本篇也不猜。看到广告上「明星经纪」的获奖照片，先问清楚：奖是按个人还是按团队评的，是按卖出的房价总额还是按佣金评的。团队一年卖出一亿元的房子，不等于团队负责人挣了一亿，也不等于挣了几百万。

三、佣金是谁定的，钱一层一层怎么分

BC 没有法定的佣金标准。 这是最常被误会的一点。管 BC 地产经纪的政府机构是 BC 金融服务管理局（BC Financial Services Authority，简称 BCFSA），它写得很清楚：

• 「地产这一行没有标准报酬。」佣金由客户、经纪和经纪公司三方去谈。
• 有的公司会让自己所有经纪收一样的价，但无论哪个数，都可以谈。
• 经纪跟客户说「佣金有个标准」，这本身就违反竞争法。几家公司串通抬高佣金、或者打压别人降价，也违反竞争法。
• 谈不拢的时候，任何一方都可以不合作，这不算违规。消费者可以找别家；经纪也不是非接您开的价不可。

所以，平时听到的「卖房佣金是百分之几」「头十万收多少、剩下收多少」，都是某些合同的写法，不是法律规定。BCFSA 公布的一个处分案例里，那份卖房合同写的是「头 10 万元收 7%，剩下的收 2.5%」，这只是那一份合同的约定。BCFSA 还写明，可以谈一个固定金额，不用按房价的百分比算。

有一种收法是禁止的。 卖家不能跟经纪约定「我只要拿到某个价，卖高出来的部分全归您」。BCFSA 写明这种按「标价和成交价之差」收佣金的做法是禁止的，因为它会让人怀疑经纪故意劝您把房子标低。

钱一层一层怎么分。 一笔佣金常常要分两层：

1. 第一层，两家公司之间分。 卖家在卖房合同（listing agreement）里谈好要付的总佣金，其中一部分可能分给代表买家的那家公司。BCFSA 写明：给买家那边分多少，也是卖家和自己的经纪谈的。
2. 第二层，公司和经纪个人之间分。 BCFSA 写明：佣金是公司挣的，公司再按跟经纪个人签的合同付给经纪；经纪可以是公司的雇员，也可以是独立承包人（自己做生意、跟公司合作）。经纪和公司之间为佣金起了争执，BC《地产服务法》不管，要先找公司的管理经纪（managing broker，公司里负责监督所有经纪的人），解决不了可能要找律师。

另外还可能有：团队内部的分成、付给介绍人的介绍费。BCFSA 写明，经纪从第三方拿的任何钱（比如介绍您去找某个验房师拿的介绍费），都必须书面告诉您。

买家的经纪，钱从哪里来。 BCFSA 写：如果您是买家，很可能您经纪的公司拿的佣金，部分或全部来自卖家那边。但这不等于「买家永远不用付钱」：

• BCFSA 提醒经纪：卖家给买家经纪的佣金，可能比预期的少，甚至没有；
• 它建议买家和经纪签一份「买方代理合同」（Buyer Agency Agreement），事先写清楚：卖家给的不够时，差额由谁来付。

一个经纪同时代表买卖双方，在 BC 基本不允许。 这叫「双重代理」（dual agency）。BCFSA 写明，只有同时满足下面三个条件才允许：

• 房子在偏远地方；
• 那里地产经纪很少；
• 买卖双方分别找不同经纪确实做不到。

还必须所有人都同意并签表。在维多利亚这样的城市，一般碰不到这种情况。也就是说，经纪不能为了多拿一份佣金，就自己同时代表利益冲突的买卖双方。

四、卖一套房，经纪个人到底留下多少

下面全是假设，只为了算账好懂，不是 BC 的平均费率、不是行业标准、不是报价。

假设：房子成交价 100 万元；合同约定整笔佣金 4%；两家经纪公司各分一半；这位经纪跟公司的合同是经纪拿 80%、公司留 20%；没有团队分成，没有介绍费。

这 14,000 元还不是净赚到手：还没扣全年固定开销（第五、九节），还没交所得税和 CPP 养老金供款（第十一节）。拍照、布置、广告这些钱由谁出，也要看合同；如果公司收的费用里已经包了，就别重复减。各家公司的月费、每单手续费、分成比例、有没有封顶，都会让结果差很多。

换成维多利亚的房价看看。 维多利亚地产局公布：2026 年 10 月，维多利亚核心区（Victoria Core）独立屋的基准价约 128.9 万元，公寓的基准价约 53.4 万元。基准价是地产局用来代表「一套典型房子」的价格，不是哪一套房的成交价。用上面同一套假设，取整数算：

同样辛苦做一单，做公寓的经纪每单剩下的钱可能只有做独立屋的三分之一左右。

再看销售税。 CRA 写明，GST（商品服务税）适用于大多数商品和服务；代人卖东西的代理人，如果注册了 GST，要对自己收的佣金收 GST 并申报。在 BC，GST 是 5%。按上面第一个例子，40,000 元佣金对应 2,000 元 GST，卖家一共付 42,000 元。这 2,000 元是替政府收的税，不是经纪多挣的钱：要按规矩申报，扣掉可以抵扣的部分以后交给 CRA。别的省税率不一样（比如安省是 13% 的 HST），不能照搬 BC 的 5%。经纪个人和公司之间怎么开票、谁替谁交 GST，要看双方合同。BCFSA 写到：有的公司会按约定替经纪个人代缴 GST 和所得税，这时要走专门的「佣金信托账户」（commission trust account）：公司先把要付给经纪的那一份放进这个账户，从这里替经纪把税交掉，再把剩下的付给经纪。

这张表只是讲道理，不能代替报税。 正式记账时，先写多少收入、再写公司扣多少，还是直接按合同写您实际拿到的数，要看您的合同、公司的结算单和税务规矩，问会计。

五、一年做两单和做十单，差别有多大

还用上一节 100 万那个例子：每单经纪个人分到 16,000 元，这一单自己花 2,000 元；再假设全年固定开销 20,000 元（会费、公司月费、保险、车、电话电脑等，第九节细讲）。为了好懂，都不算 GST，不算团队分成，也不算第一次入行的学费和牌照费。

怎么读这张表：

• 每一行只是「同一套假设下，做成不同单数」的结果，不是新手、普通、资深经纪的收入等级，也不是您能做到这些单数的机会有多大。
• 做 20 单还用 20,000 元固定开销，只是为了好比；现实中单子多了，往往要请助理、组团队、多打广告，开销也会变。
• 「做成一单」指的是交易真的完成、佣金真的到手。谈了没成的不算。
• 一单都没做成，固定开销照样要付，这一年就是亏钱。

想税前剩 6 万，要做几单。 照这套假设：(60,000 + 20,000) ÷ 14,000 ≈ 5.7，也就是至少要做成 6 单。如果您做的多是第四节那种约 53 万的公寓（每单剩约 6,480 元）：(60,000 + 20,000) ÷ 6,480 ≈ 12.3，就要做成 13 单。这还只是税前，交完税、CPP 以后够不够养家，要另算。房价、佣金比例、分成一变，这个门槛也跟着变。

房价高，不等于每个经纪都挣得多。 单子的佣金可能高，可是一年能做成几单、同行多不多、找客户花多少钱、一单要拖多久，才决定全年的结果。也别用「当地一年卖房总额 × 某个佣金率 ÷ 持牌人数」来估每个经纪的收入：买卖两边会重复算，有人是兼职，有人一年只做几个月，持牌的人不一定都在做。

市场冷热也会让单数差很多。 维多利亚地产局公布：2026 年 10 月区内成交 573 套，比 2025 年 10 月的 617 套少了 7.1%；地产局主席说，9 月市场数据显示本地多年来第一次进入买方市场，10 月又回到平衡市场，「市场情况每个月都可能明显变化」。成交少的月份，所有经纪分的「饼」都变小。

六、想入行：牌照怎么考，一步一步

在 BC，帮别人买、卖、租房子，并且收钱，一般要有 BCFSA 发的牌照（「地产交易服务」牌照，trading services licence）。BCFSA 写明，有了这个牌照，您可以：挂牌卖房或出租、帮客户找房子、递交报价、起草买卖合同或租约报价。

先看能不能报（BC《地产服务法》第 10 条和 BCFSA 页面）：

• 至少满 19 岁。不满 19 岁可以先上课、先考试；考过以后有一年时间申请牌照。
• 「信誉良好」（good reputation），适合当持牌人：申请时要回答个人和生意上的信誉问题，包括有没有破产或资不抵债；要交无犯罪记录证明；要如实申报所有刑事定罪和指控，在加拿大的和在别的国家的都要报，连「有条件释放」「无条件释放」（法官认定有罪、但不记定罪）也要报。
• BC《地产服务法》第 10 条还写：以前在 BC 或任何地方被拒发、被暂停或吊销地产、保险、贷款服务、证券方面的牌照，或者被专业团体处分过，如果原因说明您不适合当持牌人，也不能拿牌。
• 满足英语要求（第七节细讲）。
• 读完课、考过试。

有犯罪记录，不一定就不能考。 BCFSA 写明：有记录不等于自动被拒，它会看具体情况、跟地产工作有没有关系。但它也写了等待期：跟工作无关的简易罪（summary conviction，比较轻的罪），要等刑期、假释、缓刑都结束或罚款交清，才会考虑您的申请；跟地产工作有关的简易罪，结束后至少再等两年；白领犯罪（诈骗、挪用钱这一类）和可公诉罪（indictable offence，比较重的罪）等得更久。拿不准的话，先看 BCFSA 的信誉指引，或找律师问。

第一步：报 UBC 的执照课程，考执照试。

• 课程叫「地产交易服务执照课程」（Real Estate Trading Services Licensing Course），由 UBC Sauder 商学院地产系开。UBC 写明，想在 BC 拿交易牌照，这是唯一认可的考牌前课程。
• 学费 1,500 元；考试每考一次 200 元。
• 一年里什么时候都能报名。自学为主，配有网上讲座、视频，有问题可以发邮件问老师。
• 作业：报名后一年内要做完；一个星期最多交两份，这是硬规定，没有例外。BCFSA 写，作业最少要 10 个星期才能做完；按一星期一份算，大多数人六个月左右上完课、考完试，每份作业通常要花 10 到 12 个小时。
• 考试：3 个小时，100 道选择题，70 分及格。一年考三四次，在 BC 各地的考点考（必须在加拿大考），也可以去 UBC 温哥华校区的电脑考试中心考。作业做完以后两年内要考过。
• 考过以后，一年内要申请牌照。 BCFSA 写明，从考过那天算，最多有一年时间申请。
• 计算器：在部分考点可以申请用平板上的计算器软件；在别的考点要自己带一台财务计算器，UBC 推荐惠普 10Bii+，UBC 书店卖 112 元（含 12 元税），买了不退。
• UBC 还特别提醒：外面的补习班常常编造「考试通过率极低」来招生，它和这些补习班没有关系；「保证考过」的说法是假的。大多数考生都能考过。

第二步：边学边找经纪公司。 申请牌照时，必须有一家 BC 经纪公司的管理经纪愿意接收您、并在网上批准您的申请。BCFSA 建议您去本地几家公司跟管理经纪聊，找收费方式和公司氛围适合自己的；还建议选离您打算住的地方近的公司。第八节细讲。

第三步：开无犯罪记录证明。 要在交牌照申请前 90 天以内开好。

• 网上开：用 BCFSA 网站上给的 Triton 链接，收费 24.95 元。BCFSA 写明只认从它网站这个链接开的，别的链接、别的网上公司开的都不收。
• 也可以去您住的地方的市警察局或 RCMP 分队开，或者去 Canadian Corps of Commissionaires 的分部开（去这里开，BCFSA 要求选包含「Judicial Matters」也就是法院事项的那一种）。去以前先打电话问清办公时间、收费和付款方式。
• 自己知道有定罪、指控或跟警察打过交道的，要去当地警察局或 RCMP 开。BCFSA 写明：Triton 网上开的和 Commissionaires 开的，可能查得不全，查得不全的它不收。
• 过去五年里在加拿大以外的国家住过比较长时间的，还要交那个国家的无犯罪记录证明。

第四步：报「应用实务课程」（Applied Practice Course）。 考过执照试以后，要上 BCFSA 自己开的实务课，有住宅和商业两种，选一种上。住宅版 875 元。拿牌照前要先上完一部分（两三个星期，网上自学 + 虚拟课堂），拿到临时牌照以后，边在公司工作边做完剩下的部分（大约 4.5 个月，六份实地作业，在管理经纪监督下做）。拿牌照后六个月内必须全部做完，做不完牌照会被取消。 BCFSA 建议拿到考试成绩马上报。

第五步：网上申请牌照。 实务课开始以后就可以申请：在 BCFSA 的 IRIS 网上系统里选「Application for First Time Licence: Individual」，上传有效的政府带照片证件和无犯罪记录证明；拿工签或 PR 的，还要上传身份证明文件。然后您打算加入的公司的管理经纪会收到邮件，在系统里批准。首次牌照费 1,500 元（2026 年 4 月 1 日起的价）。

多久能批。 BCFSA 的查牌页写：材料齐全的申请，处理时间 5 到 10 天。材料不全，BCFSA 会联系您，申请最多挂 90 天，要尽快补。

算一算时间。 从报课到拿牌照，BCFSA 说「最多大约一年」把课程和考试做完；作业最快 10 个星期，大多数人六个月左右考完。再加上英语成绩审核（UBC 建议至少留两个月，第七节）、找公司、开证明、上实务课，本篇估算，前后要准备半年到一年。这只是准备的时间，不是开始稳定挣钱的时间。

七、拿工签、PR 能不能考，要不要考英语

身份条件。 BCFSA 写明：申请牌照时，必须是下面四种之一，才算「可以在加拿大工作」：

• 加拿大公民；
• 永久居民（PR）；
• 持有效的工作许可（工签）；
• 「落地移民」身份（landed immigrant，就是 PR 的旧叫法）。

还有一句要紧的话：工签上不能有限制您做地产工作的条件。 拿工签的朋友，先看清自己工签上写的限制条件；拿工签或 PR 申请时，还要上传身份证明文件。BCFSA 列的四种身份里没有学签。拿学签或别的身份、拿不准自己能不能申请的，在交学费以前先发邮件问 BCFSA 的牌照部门（licensing@bcfsa.ca）。

相关：身份和「允许干活」的关系，见第八篇《在加拿大开公司》第三节「您的身份：允许登记和允许干活，是两道问题」。

英语要求。 想考执照试，必须先满足英语要求。办法有三种：

1. 考 CELPIP-General（加拿大英语水平考试·通用类），四项（读、写、说、听）每一项都要 7 级或以上，而且要在同一次考试里考到，两次考试的分数不能拼在一起。成绩五年内有效。报考时问您考试理由，先选「Professional designation」，再选「BC Financial Services Authority (BCFSA)」。考完要把成绩单上的报名号和密码发给 UBC 核实，成绩单的 PDF 或纸本不收。
2. 有用英语授课的学士或以上学位，而且学校要在 UBC 认可的国家名单里（名单上有加拿大、英国、爱尔兰、澳大利亚、新西兰等；美国的学位要是六个地区认证机构认证过的学校）。大专文凭、证书（包括研究生文凭、证书）都不算。
3. 在加拿大别的省当过地产经纪，而且当时满足了那个省的英语要求。

对中文读者最要紧的几点：

• 雅思（IELTS）不算。 UBC 写明，雅思、CAEL、CLB、LPI 这些别的英语考试，还有 LINC 这类英语课，都不能用来满足这个要求。
• 在加拿大出生、英语是母语，也照样要考 CELPIP，除非有符合条件的学位。BCFSA 原话就是这么回答的。
• 在中国大陆、香港、台湾、新加坡读的学位：这几个地方不在 UBC 的认可国家名单上。名单以外国家的学位，要么考 CELPIP，要么交一份 BCIT 国际学历评估服务（ICES）的「全面评估报告」，报告里要写明英语是唯一的授课语言，而且学位相当于加拿大的学士或以上。WES 等别的评估机构的报告不收。
• UBC 建议：考试报名以前至少留两个月，给英语材料审核。UBC 说英语没过也可以先报课、先交作业，但英语不过就不能报名考试；BCFSA 则建议在报课以前就先把这些条件满足了。为了不白交学费，最好先把英语这一关过了再报课。
• CELPIP 的考试费，本篇核对时 CELPIP 官网打不开，没核到，请到 CELPIP 官网查。

会中文有用，但不能代替英语。 UBC 写明：BC 的合同和标准表格都是英文的。能用中文服务客户是个长处，可是读懂英文合同、弄清法律上的责任，是这一行的基本功。

在国外当过地产经纪。 BC 有专门给国际申请人的学历认定：把您在国外的地产工作经历、成绩单、简历、推荐信、执照记录交给 BCFSA，BCFSA 一般 10 到 15 天看完材料，14 个工作日内给书面结论。认定合格的，可能直接可以申请牌照，也可能还要考执照试（免上课），要考的最快拿到结论后一个月左右就能排上考试；认定不合格的，要从头上课。

在加拿大别的省有牌照。 从阿尔伯塔、萨斯喀彻温、曼尼托巴、安大略、魁北克、新不伦瑞克、纽芬兰与拉布拉多、新斯科舍、爱德华王子岛、育空来的，现在持牌的、牌照到期不再持牌不满一年的，或者在那边已经读完考完、够资格拿牌但从没拿过牌的，可以不考 BC 的执照试直接申请（还有别的步骤要做；从没拿过牌的那种，申请前要先报 BC 的实务课）。反过来，BC 的牌照也不能自动在别的省用：BCFSA 举例，帮客户买阿尔伯塔的房子，可能要先拿阿尔伯塔的牌照。

八、拿到牌照以后：一定要挂靠一家经纪公司

不能自己单干。 BCFSA 写明：

• 所有持牌经纪都要通过一家经纪公司（brokerage）提供服务，由公司的管理经纪监督。
• 您不能在 BC 自己一个人做；一个经纪只能挂在一家 BC 公司下面。（BCFSA 写明，大多数持牌人是普通经纪，英文叫 representative。以后想升为管理一家公司的「经纪人」（broker），要另上 UBC 的经纪人课程，当满六个月普通经纪才能报；升级前，过去五年里还要当满至少两年普通经纪。）
• 没有公司接收您，就不能提供任何地产服务；做的每一单生意，都要用公司的名义、代表公司去做。
• 客户付的佣金，要付给公司；除了法律规定的少数例外，经纪个人不能直接收客户或第三方的钱。BCFSA 公布过一个案例：经纪把卖家给的 250 元「挂牌手续费」支票存进了自己的私人账户，被认定违规。

雇员还是独立承包人。 BCFSA 写明，公司付给经纪的钱，可以是当雇员领的工资，也可以是独立承包人按合同分的佣金。两种差别很大：

• 当雇员：公司要依法从工资里扣 CPP、EI（就业保险）、所得税。
• 当独立承包人：您是自己做生意，税和 CPP 要自己管（第十一节）。

到底是哪一种，看您跟公司签的合同，签之前问清楚。

换公司。 拿到牌照以后可以随时换公司，但换之前要先告诉 BCFSA，让它改您的牌照；转公司的申请费 250 元。

个人地产公司（PREC）。 BC 允许持牌经纪成立「个人地产公司」（Personal Real Estate Corporation），用公司来收佣金。BCFSA 说这能在收入安排和税务安排上多一些灵活，但也有限制：这种公司除了地产服务和直接相关的服务，不能做别的生意（比如不能大量炒股）。BCFSA「强烈建议」先找会计和律师问清楚适不适合自己。开了这种公司，要交两份牌照费，一份是您自己的，一份是公司的：公司的牌照费按月算，最多 1,000 元，续牌 950 元；您个人的牌照还要另付 50 元变更费。BCFSA 还写明，开了公司，您本人对自己提供的服务照样要负责任。

查律师、会计有没有执照：BC 律师公会（Law Society of BC）有律师名录，BC 特许专业会计师协会（CPABC）有会员名录，网址在本节末尾。

新人的牌照上会挂一个条件。 BCFSA 写明：新拿交易牌照的人，实务课没全做完以前，查牌时会看到牌照上有「要在六个月内完成实务课」这个条件。

相关：雇员和自雇有什么不同、劳动标准管不管，见第十三篇《打工者权益》第九节「联邦行业、自雇和工签，要分清」。

九、头一两年的开销账本

BCFSA 在「地产职业十问」里写得很直白：

• 「每年都有很多人花了时间、精力和钱拿到牌照，才发现在地产行业工作的实际情况跟想的不一样。」
• 靠佣金吃饭，「收入几乎没有保障」：可能这个月很高，接下来一个月或几个月很低，直到下一单成交。
• 建立客户名单要时间；如果收入目标没有按您希望的那么快达到，要有足够的钱养活自己。

能核到官方价钱的（2026 年 11 月 5 日）：

关于牌照费，还要知道：

• 牌照两年一期。牌照费里有一部分交给「地产错误与疏漏保险公司」（Errors and Omissions Insurance Corporation，简称 E&O），这是每个持牌经纪都必须参加的职业责任保险，用来保护经纪因为过失、疏忽被客户索赔。所以这笔强制保险已经在牌照费里，不用另外再算一遍。
• 「地产赔偿基金」（客户的钱被经纪挪用、骗走时赔偿用）从 2023 年 4 月 1 日起暂停收费。
• 牌照发下来以后，牌照费不退；如果在两年里的第一年交回牌照，可以退第二年的 E&O 保费。申请没批下来以前撤回，申请费也不退。
• 只收万事达、Visa（信用卡、借记卡都行），在 IRIS 系统里付，不收支票和现金。

官方没有统一价、要自己去问的：（BCFSA 列的预算项目有：地产局会费、经纪公司桌位费、广告费，还有手机、电脑、打印机、网站、上网、租车和做生意用车的保险、职业装；表里的 MLS 系统费、锁盒、分成、记账报税是本篇补的。）

做预算时这样分三类：

1. 第一次入行，只付一次的钱：学费、考试、实务课、首次牌照……
2. 一单都没做成也照样要付的钱：公司月费、地产局年费、保险、车、电话……这一类最要紧，先问清楚、写下来。
3. 每多做一单才多花的钱：每单手续费、广告、拍照、油钱……

别把第一次的钱当成每年都要花，也别把每年的钱当成只花一次。上面第五节用的「全年固定开销 20,000 元」只是假设，您自己的数，要拿您打算加入的公司的书面收费表来算。

十、地产局、MLS、REALTOR®：这些不是政府牌照

这几个词常常混在一起，其实是三样东西：

• BCFSA 牌照：政府机构发的，是在 BC 合法做地产经纪的前提。查一个人有没有资格，查的是这个（第十四节）。
• 地产局（real estate board）：经纪自己的行业协会。维多利亚地产局（Victoria Real Estate Board，简称 VREB）说，它是 BC 八个地产局之一，管的范围是从 Sooke 到 Sidney 的大维多利亚，往北到 Cobble Hill 的 Cherry Point Road，还有海湾群岛。VREB 写明「入会是自愿的」。它在本区经营 MLS® 系统，还提供会员服务、培训和对外代表。VREB 说，大维多利亚卖掉的房子，大多数是挂在它的 MLS® 系统上的。所以入行前要问清楚：您要加入的公司要不要求您入地产局，入会要多少钱，不入会能不能用 MLS®。
• REALTOR® 和 MLS®：是加拿大地产协会（CREA）的商标。CREA 写明：「不是每个地产经纪都是 REALTOR®，只有 REALTOR® 是 CREA 的会员。」用这个称号的人要遵守 CREA 的道德守则。MLS® 指的是会员之间合作卖房的一套服务，不是一个普通的房源网站。

协会不是政府。 地产局和 CREA 都不发牌照、不是监管机构。别把某个地产局的会费套餐说成「全加拿大法定的费用」。CREA 自己也写明：会员收多少佣金、合作的同行之间怎么分，「完全由提供服务的人自己决定」。

十一、自雇报税要注意什么（只讲规矩，不替您算税）

这一节只是告诉您 CRA 有哪些规矩，不是税务建议。每个人的情况不一样（有没有别的收入、是不是雇员、有没有开个人地产公司），具体要问会计或直接问 CRA。

佣金算营业收入，用 T2125 表报。 CRA 写明：自雇的佣金收入，当作营业收入的一部分。报税时用 T2125 表（营业和专业活动表），佣金写在第 3A 部分；毛佣金（扣开销以前的总数）还要单独填在个人报税表的 13899 行。CRA 提醒您自己记下佣金收入有多少。

记账，单据留六年。 CRA 写明：法律要求您保留所有交易记录，用来证明收入和开销；一般至少保留到相关税年结束后六年。

哪些开销能扣。 CRA 写明：

• 为了挣钱花的「合理的」日常开销可以扣；私人开销不能扣，只能报做生意的那一部分。
• 每年的牌照费、行业协会会费可以扣；以吃饭、娱乐、运动为主的俱乐部会费不能扣。
• 吃饭、喝东西、请客娱乐，一般最多只能扣 50%。
• 车：生意和私人都用的，只能扣生意那一部分，要有准确记录，写清楚生意用了多少公里。
• 买电脑、车这类「资本财产」，不能一次全扣，要按折旧的规矩分年扣。
• 已经当「进项税抵扣」拿回来的 GST，不能再算进开销里扣一次。

GST 什么时候必须注册：3 万元门槛看的是收入，不是利润。 CRA 写明：一般来说，您（连同和您有关联的人）在全世界做的、要收 GST 的那些生意，一共收进来的钱（毛营业额，不是利润），在一个日历季度里、或者连续四个日历季度加起来超过 3 万元，就必须注册 GST/HST。超过以后怎么办，CRA 也写了：如果是一个日历季度里就超过 3 万元，让您超过门槛的那一笔生意就要收 GST，注册从那一天生效，从那一天算 29 天内要注册；如果每个季度都没超过、是连续四个季度加起来才超过，这几个季度和接下来的一个月仍算「小供应商」（small supplier），过了这段时间做的第一笔生意那天就是注册生效的日子，从那一天算 29 天内要注册。注册可以用 CRA 的 Business Registration Online 网上服务，或者寄 RC1 表。没超过的可以不注册，也可以自愿注册（注册了才能拿回买东西付的 GST）。自愿注册以后，至少要注册满一年才能申请取消，取消也有一套规矩。

CPP 养老金：自雇要交两份。 当雇员时，CPP 是您和老板各出一半；自雇没有老板，两份都要自己交。CRA 公布的 2026 年数字：

• 基本 CPP：雇员和老板各 5.95%，自雇就是两倍，相当于 11.9%；收入在 3,500 元以下的部分不用交，算到 74,600 元为止，自雇一年最多 8,460.90 元。
• 第二档 CPP（CPP2）：收入在 74,600 元到 85,000 元之间的部分，雇员和老板各 4%，自雇一年最多 832 元。
• 自雇的 CPP 是报税时用 Schedule 8 表算出来的，按哪个数算，看 CRA 22200 行的说明和表上的说明，或者问会计。

EI 就业保险：自雇默认没有，参加了也只有「特别福利」。 CRA 写：自雇人士可以自己选择参加就业保险（要符合 Service Canada 定的条件），参加了才有。加拿大政府的 EI 自雇页写明，自雇人士参加的 EI 提供 6 种「特别福利」，用在要停下生意照顾自己、孩子或家人的时候（比如产假、育儿假、病假，照顾病危或重伤的孩子或成年人，给临终的人提供照顾）。也就是说，生意淡、没单子，不是领这种 EI 的理由。想参加，要在网上通过 My Service Canada Account（MSCA）跟加拿大就业保险委员会（CEIC）签协议；协议要生效满 12 个月，才能领特别福利。页面写的条件里还有一条：2025 年 1 月 1 日到 12 月 31 日之间的自雇净收入至少 9,254 元（这是 2026 年 11 月 5 日页面上写的数）。

分期预缴和截止日。 CRA 写明：

• 有营业、专业或佣金收入的人，可能要分期预先交税，日期是每年 3 月 15 日、6 月 15 日、9 月 15 日、12 月 15 日。CRA 一般会寄提醒，在 CRA 网上账户里能看到。没按时交够，可能要交利息和罚款。
• 有自雇收入的人，报税截止日是 6 月 15 日；但欠的税要在 4 月 30 日以前交清，CRA 提醒这样才不会被算利息。比如 2025 年的税：2026 年 4 月 30 日前交清，2026 年 6 月 15 日前报税。

别把到账的钱都当成能花的钱。 自雇的佣金到账时，没有人替您扣税和 CPP。拿到一大笔佣金，先把税、CPP、GST（如果注册了）的钱留出来，再算能花多少。

跟上班拿工资怎么比。 「自雇税前剩 6 万」和「上班税前工资 6 万」不一样：上班的人，老板替他出一半 CPP，可能还有带薪假、医疗牙科福利、公司养老金；自雇的人这些都要自己准备，休假的日子也没有收入。有没有这些待遇，看具体工作，别默认所有地产经纪都有或都没有。

相关：生意的钱哪些能当成本、税怎么报，见第八篇《在加拿大开公司》第十节「税怎样报？哪些钱能作为生意成本？」；自己存养老钱的账户怎么选，见第十五篇《省税与理财入门》第二节。

十二、考到牌照，和做得成生意，是两道坎

考牌照有明确的步骤；做生意没有。拿到牌照以后，真正要天天解决的是：

• 客户为什么找您，不找别人；
• 客户凭什么相信您的判断；
• 合同、文件、期限能不能处理得准、不出错；
• 出了问题能不能及时发现，该找律师、验房师、贷款专员的时候知道转给谁。

本地有人脉、有稳定的介绍来源，找客户可能容易一点；刚到一个新地方的人，要留出建立客户关系的时间。这是做生意的常识，不是能保证收入的公式。

时间上要付出的。 带人看房、比较成交资料、准备挂牌、谈条件、改文件、跟着交房，很多都在晚上和周末。

做了很多，可能一分钱都没有。 一个报价没谈成，客户推迟买房，贷款或验房条件没满足，交易没完成，都可能意味着做了很多工作，却拿不到佣金。广告费、油钱、公司月费、花掉的时间，不会因为没成交就退回来。

也别以为「没成交就什么都不用付」。 这话对卖家和经纪都一样：BCFSA 写明，取消卖房合同以后还要不要付佣金，要看合同里怎么写。所以无论是当经纪还是请经纪，签之前都要把这些条款读清楚。

跟当雇员的工作比，地产经纪的好处和难处（下面是本篇根据上面这些官方说法做的归纳）：

• 好处：可以自己排时间，但晚上、周末常要工作；收入跟成交挂钩，做得多的人可能挣得比较多（Job Bank 全国「高」那一栏是 178,000 元，大约十个人里有一个超过它）；能用自己的语言和人脉服务客户。
• 难处：收入不稳定，可能好几个月没有进账；开销不管有没有成交都照付；没有带薪假，养老金、保险要自己准备；要不停找客户；跟市场冷热绑在一起。

这一行适合谁、先别急的人。 下面是本篇自己的归纳，不是官方说法：手里有足够的钱撑过一段没收入的日子、愿意晚上周末工作、愿意主动找客户、英文读合同没问题的人，可以认真考虑；家里每个月要靠这份收入付房贷房租、手里没有积蓄的，先别辞掉现在的工作，最好先把第九节的账算清楚。BCFSA 的建议是：先跟本地在这一行做的人聊聊，了解收入情况。

十三、准备入行：去经纪公司面谈，先把这几句问明白

BCFSA 建议：去您那一带的几家公司，跟管理经纪聊，问每家跟别家有什么不同；先打个电话或发邮件约一下就可以。下面这些问题可以直接拿去问。每个问题先给一句英文问法（是本篇照中文拟的，不是官方原话，可以按自己的情况改），后面括号里是中文意思：

问题 1：雇员还是独立承包人

（我是公司的雇员，还是独立承包人？有没有书面写好的底薪？如果是预支佣金，我离开或者业绩不够的时候，要不要还？）

问题 2：佣金到手前怎么扣

（从客户付的佣金，到我手里的结算单，中间哪些地方要扣钱？介绍费、团队分成、公司分成、每单手续费，按什么顺序扣？分成有没有封顶？）

问题 3：一单没成也要交的钱

（每个月固定交多少？连续六个月一单都没成，我还要交哪些钱：月费、地产局会费、保险？）

问题 4：公司给新人分客户

（公司说会给新人分客户，具体怎么分？要不要另交钱？我自己带来的客户，分成是不是另一套？）

问题 5：谁带新人

（谁帮我检查合同、谁给我培训、出了急事找谁？）

问题 6：公司用哪种代理模式

（公司是「指定代理」还是「公司代理」模式？）

BCFSA 说，BC 多数公司是「指定代理」：您跟公司签约，但只有指定的经纪代表您，您的资料对公司里别的经纪保密；有些小公司是「公司代理」：整个公司都算代表您。这会影响同一家公司两个经纪一个代表买家、一个代表卖家时怎么办。

问题 7：离开公司以后

（我离开公司以后，没做完的交易、客户资料、还没结的佣金怎么处理？）

问题 8：代缴税款

（公司会不会替我代缴 GST 和所得税？）

请对方把回答写进合同或收费附件。 然后做三份预算：一单都没成、成得比较少、比较顺利，每份都把家里每个月必须花的生活费加进去，看看手里的钱能撑多久。

这里不替您决定要不要转行。比「听说某人一年挣几十万」更有用的，是您自己的客户从哪里来、合同怎么写、成本有多少。

十四、买房卖房的人：怎么查经纪的牌照、怎么看经纪合同

这一节写给请经纪的人。经纪有经营成本，不等于您要接受任何报价；一单佣金看着大，也不等于经纪没有专业价值。问「我为哪些服务付多少钱」，比只问「您一单挣多少」更能保护自己。

第一步：查牌照。 在 BCFSA 的「Find a Professional」查牌页，输入经纪的名字就能查。BCFSA 说，能查到：联系方式、牌照的类别和级别、牌照上有没有附加条件或限制、最近有没有被处分。还能按公司名、城市、团队名、牌照号查。注意：

• 只显示现在这一期牌照，不显示以前的全部记录；
• 这是非正式查询，要正式查询打 BCFSA 电话 604-660-3555，或免费电话 1-866-206-3030，或发邮件 info@bcfsa.ca；
• 新人牌照上挂着「六个月内完成实务课」的条件，是正常的（第八节）；看到别的条件或限制，BCFSA 建议您直接问这位经纪是什么原因。

维多利亚地产局也有「Find a REALTOR®」找会员的功能，但它查的是地产局会员，不是政府牌照。查资格，以 BCFSA 为准。

相关：找人办事先查牌的做法，跟找移民顾问是一个道理，见第五十九篇《移民代理处罚新规与持牌顾问》第二节「付钱之前先查牌」。

第二步：先拿到「代表关系说明」。 BCFSA 写明：经纪在给您提供任何交易服务（比如帮您挂牌卖房、帮您找房）以前，必须先给您一份 BCFSA 制定的《交易服务代表关系说明》（Disclosure of Representation in Trading Services）。它不是合同，是一份必须给的说明，写着：这位经纪代不代表您、要对您负哪些责任、怎么向 BCFSA 投诉。这份说明要您和经纪两个人都签了字，经纪才能开始给您服务。

第三步：签服务合同前，看清这几项。 卖房的服务合同（就是卖房合同 listing contract），BCFSA 写明必须写清楚：

• 您、经纪和经纪公司的名字；
• 挂牌房子的地址；
• 合同哪天开始、哪天结束；
• 公司提供哪些服务；
• 佣金是多少、在什么情况下要付；
• 如果有合作的买家那边公司，分给它多少；没有的话，公司自己留多少；
• 您的个人资料怎么用。

BCFSA 说，可以不签书面合同，但经纪很可能要您把这个指示写下来；没有书面合同，以后有纠纷很难证明经纪答应过什么。电子签名可以用，但必须签在合同上，邮件底下的签名档不算。

收到报价时，看《卖方预期报酬说明》。 BCFSA 写明：有人给您的房子出价时，经纪会给您一份《卖方预期报酬说明》（Disclosure to Sellers of Expected Remuneration），把合同里的百分比换算成具体金额，写清楚付给自己公司多少、付给买家那边公司多少。还价一次，就重新算一次。这个数不包括律师或公证人费、提前还贷的罚金这些别的开销。

买家也有权知道经纪拿多少。 BCFSA 写明：经纪代表您时，必须告诉您他从任何第三方（包括卖家）拿的全部报酬。注意，告诉您的是公司拿的数，不是公司再分给经纪个人的那一份。

买家的经纪，不能只带您看佣金高的房子。 BCFSA 提醒经纪：不能拿卖家那边给的佣金多少来挑给客户看哪些房子；卖家给的佣金比预期少、甚至没有的房子，只要客户可能感兴趣，也要带客户看。

合同里要问清的几件事：

• 佣金写的是百分比还是固定金额？换成具体金额是多少？
• 买家那边的经纪费，谁付？卖家给的不够，差额谁付？（买家可以考虑签「买方代理合同」写清楚。）
• 佣金要不要另加 GST？
• 经纪有没有从验房师、装修师傅、贷款专员那里拿介绍费？（必须书面告诉您。）
• 想提前解约，要不要付钱、付多少？合同到期以后，还有没有要付佣金的情况？（BCFSA 说，取消合同后还要不要付佣金，看合同条款。）
• 卖家不能跟经纪约定「卖高出某个价的部分归经纪」，这是禁止的。

经纪本人就是卖家或买家时。 BCFSA 写明：持牌经纪替自己买卖房子（或者替配偶、替自己或配偶占股至少 5% 的公司买卖）时，要给对方一份《交易利益说明》（Disclosure of Interest in Trade），说明自己是持牌经纪；买进的话，还要写清打不打算转手卖、怎么卖，以及这一单自己能拿多少报酬。

拿不准就找律师。 如果您决定不请经纪、自己代表自己，对方经纪会给您一份说明风险的表格。BCFSA「强烈建议」您请一位自己的经纪来保护自己的利益；决定自己来的，最好找律师问清楚（查律师见下面的律师名录）。

出了问题，向 BCFSA 投诉。 BCFSA 的投诉页写明，它管帮您买、卖、租房子的地产经纪；它不管：买家和卖家之间的纠纷、持牌人之间的佣金纠纷、持牌人之间的雇佣问题。投诉要有证据，比如卖房合同或服务合同、相关邮件、电话记录；证据不够，案子可能会被结掉。

相关：买房前后要问清的事，见第三篇《住房指引》「签买房合同前后要问清的事」一节；过户税，见同一篇「BC 过户税和联邦新房 GST 是两件事」一节。

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本篇主要官方入口

以下是本篇用到的全部官方网页，按机构分成 9 组；各节末尾也列了和那一节有关的几个。BC 金融服务管理局（BCFSA）、UBC Sauder 商学院地产系、BC 法律网、Job Bank、统计局、加拿大税务局（CRA）、加拿大政府就业保险页、维多利亚地产局（VREB）和加拿大地产协会（CREA）的网页，2026 年 11 月 5 日都打开读过；BCFSA 的信誉与适任指引、课程报名系统、IRIS 网上申请系统，VREB 的找 REALTOR® 页，和律师、会计、保险经纪三个名录，只核了能打开。这几处这次没读到或没核到，文中照实写了：CELPIP 官网打不开，考试费没核到；VREB 的入行小册子是 PDF，没下载，会费没核到；BCFSA 牌照费里交给 E&O 的那一部分写在一张图片里，没读；商业版实务课的学费，BCFSA 的网页上没列金额；在警察局或 RCMP 开无犯罪记录证明的收费，BCFSA 只叫人先打电话问。

BC 金融服务管理局（BCFSA）：入行和牌照

BCFSA：给买房卖房的人

BC 法律

UBC Sauder 商学院地产系

加拿大政府工作银行（Job Bank）和统计局

加拿大税务局（CRA）

加拿大政府：就业保险

找律师、会计、保险经纪，先查牌

行业协会（不是政府）